28 июня 2019 года в предверии праздника «День архитектора» в офисе Ростовской областной организации Союза архитекторов России состоялось очередное заседание Совета главных архитекторов муниципальных образований при Ростовской областной общественной организации Союза архитекторов России (далее – Совет архитекторов).
В заседании приняли участие главные архитекторы Матвеево-Курганского, Сальского, Белокалитвинского, Верхнедонского, Шолоховского, Песчанокопского, городов Донецка, Зверево, заместителя главного архитектора г. Ростова-на-Дону, а также представители Ростовской областной общественной организации Союза архитекторов России и приглашенные юристы – руководители юридических компаний «ПрофЭксперрт» и «Юг Флагман».
С информацией по актуальным вопросам предотвращения и пресечения самовольного строительства выступил председатель Совета архитекторов, заместитель председателя правления Ростовской областной общественной организации Союза архитекторов России, председатель правления Палаты архитекторов по Южному округу – Тарасенко Александр Алексеевич. В процессе выступления докладчик периодически апеллировал к приглашенным юристам о комментариях отдельных положений законодательства, связанные с вопросами самовольного строительства. Одновременно с комментариями юристы отвечали на вопросы, возникающие у архитекторов, по ходу таких комментариев.
В своем выступлении Тарасенко А.А. отметил, что особое внимание в последнее время законодатель уделял вопросу самовольного строительства.
Казалось бы, после принятия Постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» и Федерального закона от 13.07.2015 № 258-ФЗ «О внесении изменений в статью 222 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации и Федеральный закон «О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» вопросы предотвращения и пресечения самовольного строительства достаточно урегулированы. Однако 04.08.2018 вступил в силу Федеральный закон от 03.08.2018 № 339-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации и статью 22 Федерального закона «О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», который установил новое правовое регулирование самовольной постройки.
В последние годы особую актуальность приобрело правовое регулирование сноса объектов капитального строительства. Это связано с обширной практикой борьбы с самовольным строительством, в т.ч. в Ростовской области.
До недавнего времени данный процесс не был детально отрегулирован законодательством. Эта проблема была решена с принятием Федерального закона от 03.08.2018 № 340-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации», который ввел в Градостроительный кодекс РФ отдельную главу о сносе объектов капитального строительства, в т.ч. статьи 55.30 — 55.33 Градостроительный кодекс РФ (далее – ГрК РФ).
Как могут по ст. 222 ГК РФ снести самовольную постройку. Решение о сносе самовольной постройки может принять суд, а в некоторых ситуациях — органы местного самоуправления. В ряде случаев решение о сносе не примут.
Вы можете принудить к сносу самовольной постройки, в частности, лицо, которое ее возвело, обратившись с иском в суд, если по закону у вас есть такое право. На основании решения суда это лицо должно будет снести постройку или возместить ваши расходы на снос.
Если ответчик не снесет постройку добровольно, исполнение решения суда организует судебный пристав, но вы сможете снести ее сами, если это будет указано в судебном решении.
1. Об основаниях требования сноса самовольной постройки.
Постройку могут снести, признав ее самовольной. Самовольной является постройка, возведенная или созданная (п. 1 ст. 222 Гражданского кодекса РФ (далее – ГрК РФ):
- на земельном участке:
- который не предоставлен в установленном порядке;
- разрешенное использование которого не допускало ее возведения;
- без необходимых согласований и (или) разрешений
- с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.
Для признания постройки самовольной и принятия решения о ее сносе достаточно одного из этих нарушений.
Нарушения, связанные с разрешенным использованием участка, наличием согласований (разрешений), соблюдением градостроительных и строительных норм (правил), устанавливаются исходя из тех законов, которые существовали в момент начала возведения (создания) постройки и действуют на момент ее выявления (п. 1 ст. 222 ГК РФ). Президиум Верховного Суда РФ указал, что при рассмотрении споров по самовольным постройкам надо применять градостроительные и строительные нормы и правила в редакции, действовавшей во время ее возведения.
Не примут решение о сносе, например, если:
а) постройка не является недвижимостью (см. Позицию Верховного Суда РФ). Если сохранение такой постройки нарушает ваши права, вы можете обратиться в суд с другим иском в порядке ст. 304 ГК РФ;
б) постройка легализована, т.е. право собственности на нее признано в порядке п. 3 ст. 222 ГК РФ;
в) собственник объекта не знал и не мог знать об ограничениях в отношении его земельного участка. В этом случае, постройка не будет признана самовольной (п. 1 ст. 222 ГК РФ);
г) постройка является жилым домом (строением), созданным на дачном (садовом) участке, либо объектом ИЖС, который построен на участке, предназначенном для ЛПХ (когда он расположен в границах населенных пунктов) либо ИЖС, если одновременно соблюдены следующие условия (п. 3 ст. 22 Федерального закона от 30.11.1994 № 52-ФЗ):
— права на постройку зарегистрированы до 01.09.2018;
— постройка соответствует, в частности, параметрам разрешенного строительства, правилам землепользования и застройки;
— собственнику постройки принадлежат законные права на землю под ней.
2. О порядке сноса самовольной постройки.
Чтобы принудить к сносу самовольной постройки, необходимо предъявить иск в суд. Но до этого необходимо проверить, есть ли у вас право обращаться с таким иском.
В определенных случаях принять решение о сносе самовольной постройки во внесудебном порядке могут муниципалитеты поселений, городских округов (п. 3.1 ст. 222 ГК РФ).
Решение суда и (или) органа местного самоуправления о сносе самовольной постройки должно исполнить лицо, построившее объект, либо это делается за его счет. Если сведения о таком лице отсутствуют, снести постройку могут обязать, например, собственника земли, на которой она возведена (п. 2 ст. 222 ГК РФ, ч. 6 ст. 55.32 ГрК РФ).
Если данные лица не снесут самовольную постройку, то орган местного самоуправления может обратиться в суд, например, с требованием об изъятии из частной собственности земли и ее продаже с публичных торгов (за исключением случая, указанного в п. 3 ч. 13 ст. 55.32 ГрК РФ). При этом обязательство по сносу постройки перейдет к новому правообладателю земли (ч. 8, 12 ст. 55.32 ГрК РФ).
Если в аренду передается государственная или муниципальная земля, то снести находящуюся на ней самовольную постройку должен арендатор за свой счет и (или) с привлечением средств других лиц. Такое условие включается в договор (п. 7.1 ст. 39.8 ЗК РФ).
В ряде случаев органы местного самоуправления самостоятельно сносят самовольные постройки.
Снос самовольной постройки осуществляется согласно ст. ст. 55.30 и 55.31 ГрК РФ (ч. 10 ст. 55.32 ГрК РФ).
Отметим, что застройщику могут возместить за счет казны убытки, вызванные сносом объекта. Например, убытки возместят, если должностное лицо направило уведомление о том, что планируемый к строительству объект ИЖС соответствует установленным параметрам и может быть размещен на земельном участке, а потом его признали самовольной постройкой, и суд признал это должностное лицо виновным (ч. 15 ст. 51.1 ГрК РФ).
При этом, необходимо обратить внимание, что закон допускает принятие решения не о сносе самовольной постройки, а о приведении ее в соответствие с установленными требованиями (п. 3.1 ст. 222 ГК РФ).
3. По вопросу сноса самовольной постройки по решению органа местного самоуправления
Органы местного самоуправления могут принять решение о сносе самовольной постройки без обращения в суд, но только в установленных законом случаях. О таком решении они обязаны уведомить лицо, построившее объект или правообладателя земли под объектом (п. п. 3.1, 4 ст. 222 ГК РФ, ч. 1, 4 ст. 55.32 ГрК РФ).
Решение о сносе самовольной постройки принимается ими в отношении самовольных построек, если они возведены (п. 4 ст. 222 ГК РФ):
- на государственных или муниципальных землях;
- на иных землях, но создают угрозу жизни и здоровью граждан.
Решение органа местного самоуправления о сносе самовольной постройки можно обжаловать в суде. Такие дела суд рассматривает не больше месяца со дня поступления заявления (ч. 1 ст. 200 АПК РФ, ч. 1 ст. 226 КАС РФ).
3.1. О случаях, при которых органы местного самоуправления могут принять решение о сносе самовольной постройки.
Органы местного самоуправления не могут принять решение о сносе самовольной постройки, если (п. 4 ст. 222 ГК РФ):
- право собственности на объект зарегистрировано в ЕГРН;
- право собственности на объект признал суд согласно п. 3 ст. 222 ГК РФ;
- суд отказал в иске о сносе этой постройки;
- объект является многоквартирным домом или жилым (садовым) домом;
- жилой дом (строение) создан на дачном (садовом) земельном участке до 01.01.2019 (п. 2 ст. 22 Федерального закона от 30.11.1994 № 52-ФЗ);
- постройка относится к имуществу религиозного назначения или предназначена для его обслуживания и (или) образует с ним единый культовый комплекс (п. 1 ст. 22 Федерального закона от 30.11.1994 № 52-ФЗ, Требования, утвержденные Постановлением Правительства РФ от 14.03.2019 N 269);
- отсутствуют правоустанавливающие документы на земельный участок, если постройка создана на нем до дня вступления в силу Земельного кодекса РФ (пп. 1 п. 5 ст. 22 Федерального закона от 30.11.1994 № 52-ФЗ);
- отсутствует разрешение на строительство объекта, созданного до 14.05.1998 (пп. 2 п. 5 ст. 22 Федерального закона от 30.11.1994 № 52-ФЗ).
3.3. Кто может сообщить в орган местного самоуправления о выявленной самовольной постройке.
Уведомления о выявленной самовольной постройке могут направить, в частности, исполнительные органы государственной власти, уполномоченные на осуществление (ч. 2 ст. 55.32 ГрК РФ):
- государственного строительного надзора, например, если выявят факт строительства без необходимого разрешения (ч. 6.2 ст. 54 ГрК РФ);
- госнадзора в области охраны и использования особо охраняемых природных территорий. Они направят уведомление, например, если выявят размещение объекта капстроительства на участке в границах особо охраняемой природной территории, режим которой не допускает его размещения (ч. 6 ст. 33 Федерального закона от 14.03.1995 № 33-ФЗ).
По результатам рассмотрения уведомлений орган местного самоуправления может принять решение о сносе самовольной постройки (ч. 2 ст. 55.32 ГрК РФ).
Полагаем, что обратиться с заявлением может любое заинтересованное лицо, если самовольная постройка угрожает жизни и здоровью граждан. Согласно п. 4 ст. 222 ГК РФ органы наделены правом принять решение о сносе такой постройки вне зависимости от того, в чьей собственности находится участок под ней.
3.4. О сроке установления сноса самовольных построек органами местного самоуправления.
Срок для сноса самовольной постройки составляет от 3 до 12 месяцев. Конкретный срок орган местного самоуправления установит, учитывая характер самовольной постройки (п. 4 ст. 222 ГК РФ).
4. О сносе самовольной постройки через суд.
Необходимо определить к кому предъявлять иск и в какой суд обращаться, не пропустив при этом срок исковой давности. При составлении иска о сносе важно описать основания, по которым вы считаете постройку самовольной и подлежащей сносу, чтобы обосновать требование о сносе. Не забудьте уплатить госпошлину и приложить к иску все нужные документы.
Если суд удовлетворит ваш иск, подайте исполнительный лист в службу приставов. Если ответчик не исполнит решение суда, вы сможете сами снести постройку за счет ответчика. Это возможно, если суд по вашему ходатайству укажет это в решении.
4.1. Кто может требовать сноса самовольной постройки через суд.
Обратиться в суд с иском о сносе самовольной постройки могут:
- собственник земельного участка, на котором создана постройка, его законный владелец или субъект иных вещных прав на него (см. Позицию Верховного Суда РФ, ВАС РФ);
- лицо, чьи права и законные интересы нарушает сохранение постройки (например, собственник соседнего земельного участка) (см. Позицию Верховного Суда РФ, ВАС РФ);
- орган местного самоуправления (ч. 2 ст. 55.32 ГрК РФ).
4.2. К кому предъявлять иск о сносе самовольной постройки.
Ответчиком по вашему иску о сносе самовольной постройки может быть, например:
а) лицо, которое возвело самовольную постройку, а при отсутствии сведений о нем (п. 2 ст. 222 ГК РФ, ч. 6 ст. 55.32 ГрК РФ):
— лицо, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где находится самовольная постройка;
— лицо, которому такой земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен во временное владение и пользование;
б) заказчик строительства, если постройка возведена подрядчиком (ст. 740 ГК РФ, п. 24 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010).
Если право собственности на самовольную постройку зарегистрировано не за фактическим владельцем, а за иным лицом, привлеките его как соответчика (см. Позицию Верховного Суда РФ, ВАС РФ).
4.3. В какой суд обращаться с иском о сносе самовольной постройки.
По общему правилу вашей организации следует обратиться с требованием о сносе:
а) в арбитражный суд — по спору с другим юрлицом или ИП, который использует постройку в предпринимательских целях (ч. 1, 2 ст. 27, ст. 28 АПК РФ);
б) в районный суд общей юрисдикции, если ответчик — гражданин и не имеет статуса ИП или использует постройку не для предпринимательских целей (пп. 1 ч. 1 ст. 22, ст. 24 ГПК РФ). Если вы не знаете точно, есть ли у гражданина статус ИП и в каких целях он использует постройку, рекомендуем подать иск в суд общей юрисдикции (см. Позицию Верховного Суда РФ).
Подавайте иск в районный суд или арбитражный суд по месту нахождения самовольной постройки (ч. 1 ст. 30 ГПК РФ, ч. 1 ст. 38 АПК РФ, Позиция Верховного Суда РФ).
4.4. О сроке исковой давности по иску о сносе самовольной постройки.
Для требований о сносе самовольной постройки специальных сроков нет, подавайте иск в пределах общего срока исковой давности. Он составляет три года с момента, когда вы узнали или должны были узнать о том, что ваши права нарушены, а также о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите ваших прав (п. 1 ст. 196, п. 1 ст. 200 ГК РФ).
Если вы пропустите срок, суд вправе по заявлению ответчика отказать вам в иске (п. 2 ст. 199 ГК РФ).
Однако исковая давность не распространяется на ваши требования, если вы законный владелец земельного участка и самовольную постройку возвели на нем без вашего согласия (см. Позицию Верховного Суда РФ).
Исковая давность также не распространяется на требования прокурора или уполномоченного органа, если самовольная постройка создает угрозу жизни и здоровью граждан (см. Позицию Верховного Суда РФ, ВАС РФ).
Также на заседании Совета архитекторов, кроме организационных, были рассмотрены и обсуждены следующие вопросы:
- О проблемах, связанных с размещением во ВГИС ТП внесенных изменений в документы территориального планирования и правила землепользования и застройки поселений.
- О проблемах постановки на кадастровый учет границ поселений. В вязи с имеющейся проблемой решили систематизировать возникшие проблемные ситуации и обратиться (пригласить на Совет) в Территориальное Управление Росреестра по Ростовской области об оказании практической помощи в виде комментариев по решению возникших проблем по постановке на кадастровый учет границ поселений.
- О пожарных разрывах в отношении нестационарных торговых объектах на примере проблем города Зверево. Решено совместно с юристами изучить указанную проблему и предложить пути ее решения.